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L’amministratore immobiliare:

Una professione? Un mestiere?

Scritto da MARTINO CONGIA

Una professione? Un mestiere? Seconda tappa del viaggio, alla scoperta di un ruolo centrale, nella gestione del patrimonio immobiliare privato.

La complessità e la complicazione, sono due elementi fondamentali, per capire le modifiche intervenute negli ultimi quaranta anni, nel settore immobiliare.

Nel precedente articolo, si è rimarcata l’importanza strategica, anc\he in termini economici, del settore immobiliare e di quanto il “bene CASA”, risulti importante, per gli Italiani.

Il “bene CASA”, è senz’altro l’acquisto più costoso, che un cittadino effettua, durante la propria vita. 

Oltre ad essere, probabilmente, l’acquisto più costoso, è anche quello che, storicamente, viene considerato l’investimento “principe”.

L’acquisto che ha una duplice funzione:

  • bene che identifica la vita familiare, la propria dimora, primaria o secondaria;
  • bene che rappresenta un “rifugio” per i propri risparmi.

Mentre l’acquisto di un’auto, ad esempio, rappresenta una necessità, è senz’altro maggiormente individuabile come una “spesa” con una vita relativamente breve, il “bene CASA”, viene considerato un salvadanaio, un vero e proprio “investimento”.

La sicurezza del mercato degli immobili, il loro valore crescente, dato dalla scarsità della risorsa terreno, nell’ambito della crescita dei centri abitati, ne ha, per decenni, garantito la crescita del valore.

Nonostante questa premessa e la logica conseguenza che la conservazione del valore, passi per la salvaguardia delle condizioni degli immobili, gli Italiani, non hanno ritenuto opportuno/necessario, effettuare un investimento anche nell’ambito manutentivo, affidandosi a dei professionisti, in grado di consigliare/gestire/provvedere, agli aspetti gestionali.

Siamo giunti, tra gli anni settanta ed ottanta, del secolo scorso, al maggior sviluppo del comparto edile, considerato settore trainante dell’economia italiana (dato il mercato appena descritto, con la richiesta crescente dell’acquisto del “bene CASA” e l’ovvio, conseguente, business del mercato edificatorio), anche in termini occupazionali e di indotto (manodopera specializzata, mercato degli strumenti e dei materiali, delle imprese “a contorno”).Intorno a quegli anni, con o senza una programmazione, di è “disegnato” il maggior numero dei tessuti urbani delle attuali città.

Siamo arrivati, ai nostri giorni, ad avere uno dei patrimoni immobiliari maggiormente vetusti, nel panorama Europeo.

Per fare una “fotografia” della situazione, l’ANCE, in uno dei suoi rapporti (assieme al CENSIS), riporta, testualmente:

L’elemento più interessante che è emerso è che dei 59,1 milioni di abitazioni censite al Catasto, 10 milioni sono state realizzate tra il 1946 e il 1971; gli edifici con più di 40 anni di età arrivano al 50% nelle grandi città. Gli edifici realizzati prima del 1976, data di entrata in vigore dei primi provvedimenti sull’efficienza energetica, sono il 65%.

La vetustà del patrimonio edilizio italiano si riflette sul livello dei consumi energetici: oggi un’abitazione con trent’anni di età consuma in media 180-200 KWh/mq/anno mentre un edificio nuovo realizzato in classe C (che oggi è lo standard minimo nelle nuove costruzioni) consuma in media tra 30 e 50 KWh/mq/anno. Nel 2009 oltre il 35% dell’energia impiegata in Italia è stata consumata dagli edifici (riscaldamento, luce, acqua calda, ecc), per un volume pari a 46,9 milioni di tonnellate di petrolio.

Secondo il Rapporto, il patrimonio edilizio esistente è “una grande risorsa oggi mal utilizzata che richiede un recupero di qualità e di funzionalità con particolare attenzione al risparmio energetico, al contenimento del consumo di suolo e alla necessità di dare risposta alla nuova domanda abitativa”. Lo studio evidenza lo sviluppo disordinato delle città italiane, che hanno seguito un modello fondato sull’automobile che ha determinato un ingente spreco di suolo.

Ciò di cui le città italiane – e non solo – hanno bisogno è dunque una visione strategica, una cultura della trasformazione e riqualificazione proiettata nel medio-lungo periodo.

Risulta chiaro che, al momento attuale, risulti di fondamentale importanza, l’esistenza di un professionista che ricopra un ruolo centrale, nell’indirizzare i clienti, verso la presa di coscienza della necessità di una seria riqualificazione del patrimonio urbano privato, a salvaguardia della sicurezza e del miglioramento prestazionale (soprattutto in senso “energetico”), dello stesso.

Il panorama professionistico dell’amministratore immobiliare, in realtà, è sempre stato decisamente povero.

Il fatto che quaranta o cinquant’anni fa, non venisse manifestata l’esigenza di “investire” anche dal lato manutentivo/programmatico, delle parti comuni e strutturali degli immobili, anche data dal fatto che gli immobili stessi, fossero di “nuova costruzione”, ha abituato, in linea generale, i proprietari, alla tendenza al “risparmio” ed all’intervento in “urgenza” o in via “straordinaria” e, dall’altro lato, non ha costituito un vero bisogno di professionismo, del settore degli amministratori immobiliari.

Per decenni, l’amministratore di immobili, è stato il “caposcala”, il capo-condomino”, una figura quasi dopo.lavoristica, solitamente priva di nozioni tecniche o amministrative ed “adattata” al ruolo.

Attualmente, riteniamo che non si possa più tollerare,nelle nostre città, una filosofia di approccio passivo, alla gestione immobiliare, per un motivo di sicurezza, di valore e di decoro, del tessuto urbano.

Nel prossimo passo, ci concentreremo, maggiormente, su questa figura “ibrida” e multiculturale, prendendo spunto dal titolo e significato di una grande opera del passato:

“The importance of being Earnest” – Oscar Wilde

Cosa avranno, in comune, il nostro amministratore di immobili, con “l’Ernesto” dell’autorevole Orscar Wilde?